Друзья, привет! Далее будет весьма длинный текст, но без прелюдии понять сути потенциальной опасности нельзя.
Рассказываю очень поучительную историю из жизни застройщиков. А, точнее - меня. Заранее оговорюсь, что некоторые моменты и цифры указываю заведомо неправильные, чтобы не было риска подставить кого-нибудь. Как говорится - "любые совпадения - случайны". Важна сама суть этого дела, а не ФИО и точные адреса, и чуть ниже вы это поймете.
Предыстория весьма прозаична - затеялся я построить свой частный дом, так как мечтал об этом всю сознательную жизнь. Чтобы, знаете, ни соседей тебе, ни стуков-бряков, ни прокуренных подьездов.. Тишина, покой, шашалычок во дворе, гараж на пару машин, газончик, белый заборчик и прочая благодать.
Так как житель я сугубо городской, хоть и проживаю не в столице, а в обычном городе средней полосы, строить дом решил только в черте города, а не загородом. Чтобы все было рядом - магазины, школы, поликлиники и прочие блага цивилизации.
Да, предвижу ваше "раскатал губу"! Да, земля в любом городе очень дорогая, особенно если это центральные районы. Так и есть, в среднем стоимость сотки в центральном районе и на окраинах различаться может в десятки раз. Но я так хочу и, как говорится - за ценой не постою!
Начал подыскивать землю или старый домик на земле в наиболее приемлемых районах города. И, о чудо, почти сразу натыкаюсь на преотличный вариант, причем в хорошем районе! Мечта! Старый деревянный дом под снос, участок - 8 соток и ВСЕ коммуникации уже имеются (свет, газ, вода, канализация, связь).
Выехал на место, встретила хозяйка. Так, мол и так, жили когда-то старики, потом район расстроился, все поперезжали в квартиры и этот дом держали как дачу. Продаю, так как уезжаю к детям в Италию на ПМЖ. Цена 2 200 000 рублей, сами понимаете - почти центр города, рядом все, что можно, включая остановки общественного транспорта и даже библиотеку! С документами полный порядок, желающих тьма, ну и остальное ла-бла-бла, как обычно бывает на базарной торговле.
Огляделся-осмотрелся. Район этот знаю, действительно всё, рядом, в шаговой доступности. При этом место тихое, со всеми коммуникациями, участок по городским меркам просто огромный, по улице асфальт, соседи-пенсионеры... Одним словом - просто идеальное место для самостройщика. Только вот стою, оглядываю эту тихую улочку и не могу понять, ну что же тут не так?! Ведь чувствую, что что-то не так....
...После часа торгов сбиваю цену до 2 млн, и начинаем разговор о задатке и оформлении сделки. Я сообщаю, что готов внести 100 тысяч прямо сейчас и как положено, оформить договор задатка. Немного помявшись для вида, хозяйка соглашается. Надо сказать, что 2 млн у нас в городе - это довольно приличная сумма. За эти можно приобрести двушку новой планировки ближе к окраине в сносном состоянии, или, чуть добавив, даже убитую трешку. Но охота пуще неволи! А продавщица все накручивала и накручивала градус - "золотое место", "да у меня уже тыща покупателей", "все коммуникации есть, только на них вы пицот тыщ сэкономите", "улица асфальтирована", "центр, все рядом", "забирают с руками", "тут даже машины не надо, всё под боком!"...
Я, поймав волну, уже и впрямь был вне себя от радости...
Давайте, говорю, посмотрим документы на дом и кадастровые планы, а, заодно и ваш паспорт. Мадам выносит пачку документов и я сажусь за их изучение. Все на месте, свидетельство о праве собственности, кадастровые планы и прочее. Но!
Первое, что меня смутило - женщина является владельцем дома чуть больше года и купила его за 800 тысяч. Задаю вопрос, в ответ слышу нечто невнятное, вроде того, что старики это дальние родственники, поэтому фамилии разные. Оформила на себя за 800, потому, что не всю сумму указали в договоре и так далее. В принципе, не указывать всю сумму практика распространенная, хотя и порочная. От налогов люди бегут...
Ну да ладно, в конце-концов меня ведь интересует юридическая чистота объекта, а кто у кого, зачем и почём покупал - дело десятое. Хотя нечеткость формулировок и расплывчатость объяснений меня несколько насторожили.
При этом, мадам уже успела оформить разрешение на строительство! Однако тщательно вчитавшись в документы на землю, я заметил некую странность - земля относилась к категории Ж-3 "Жилые дома средней этажности"! Опа! А как же так? Ведь эта категория земель предполагает строительство (грубо говоря) пятиэтажек и девятиэтажек с дворами и паркингами. Для ИЖС должно быть только категория Ж-1. Объяснения владелицы ясности не внесли, сотрясая перед моим носом разрешением на строительство, где явно пропечатано "Строительство индивидуального жилого дома", она говорила нечто вроде - "Вот юридические документы, а остальное меня не касается".
Ведомый сомнениями я взял тайм аут, перефотографировал документы и решил проконсультироваться с давней знакомой, которая работает в органах власти.
И, как оказалось - не напрасно.
Земли там действительно относились к зоне многоэтажной застройки и возведение ИЖС в соответствии с генпланом там было запрещено!
Блин, но как же разрешение на строительство? Ведь, получается, что оно противоречит генплану?!
Да, говорит. Разрешение выдано ошибочно! Вот это номер!!!
Приезжай, говорит, посидим в кафешке, потому, что дальше - не телефонный разговор.
Сидим, общаемся и она продолжает вставлять мне мозги на место. Самое интересное, говорит, что физически построить дом по нему (разрешению) возможно, и никто прикапываться не будет. Ты можешь заключить договоры с энергоснабжающими организациями, взять кредит на строительство и даже материнский капитал пустить в дело. А вот с узакониванием нового дома потом могут быть проблемы, вплоть до подачи администрацией в суд и признания дома самостроем!
И даже если раздуть дело до вселенских масштабов и подтянуть к суду архитектора, выдавшего эту филькину грамоту - ну и что? Генплан все равно главнее твоего разрешения на строительство!
Пожмет дядечка плечами и скажет "Ну, да, ошибся. Простите, виноват, с кем не бывает?" И всё!!!!!
Скажет, остальные же инстанции пропустили, владелец дом построил, где у самого-то глаза были?!
Максимум, что грозит архитектору - увольнение. Просто перейдет он на работу в другое место, ну штраф заплатит тысяч сколько-то за халатность... И что? От этого легче станет?!
А владелец дома останется и без дома, и без денег... Вернее, может остаться... Сейчас ты отдашь 2 млн за участок, в стройку вложишь как минимум 4 млн, а потом еще и за свой счет сносить-вывозить могут заставить. Итого: под 7 млн. рублей на ветер! Что, богатый такой?
Стоп, говорю! Ну а как же участок, ведь на него официальная собственность! Что же я на нем могу построить тогда?! Знакомая, улыбнувшись, отвечает: "Ну пятиэтажку ты явно не потянешь. Можешь построить там площадку для выгула собак или вышку сотовой связи!"
Настроение было испорчено, ведь это был просто идеальный вариант! Но... Короче, позвонил я продавцу и отменил сделку. То, что летело из трубки цитировать не стану, да и не интересно это, ведь всю подноготную этого "райского места" я уже узнал...
P.S. И вот только теперь, по дороге домой, мне стало понятно, что смутило меня тогда, когда я стоял посередине этой маленькой улочки в десять домов "золотой земли" - на улице не было ни одного НОВОГО дома!
Вот такая очень необычная и весьма странная ситуация. Уважаемые читатели, сталкивались ли вы с чем-то подобным? Знаете ли, к какой категории земель относится именно ваш участок? Спасибо за ваши комментарии...
Оставьте свой комментарий
- Добавление комментария от гостя. Зарегистрируйтесь или войдите в свой аккаунт.